Стоимости на жилье в Красноярске растут вместе со спросом

эксперты Алексей Анучин директор агентства «Енисейская губерния» Антон Глушков директор по развитию ЗАО «Фирма «Культбытстрой» Андрей Клещев заместитель директора компании «Сиблидер» Сергей Колупаев вице-президент ОАО «Енисейский объединенный банк» Татьяна Комарова коммерческий директор инвестиционной компании «Квартирный ответ» Александр Мельников начальник инвестиционного отдела компании «Стройтехника» Константин Попов коммерческий директор фирмы «АРЕВЕРА-Недвижимость» Если в августе 2006 месяца 1 кв. м современного недвижимости в Красноярске оценивался в 24-26 тыс. руб., то в мае 2007 г. его средняя цена составила уже 34-35 тыс. руб. Рост стоимостей на первичном рынке спровоцировал и повышение стоимости вторичного жилья. По данным инвестиционной фирме «Квартирный ответ», между прочим, в самом начале 2006 г. средняя цену «вторички» (без учета районов и планировок) составляла 25,6 тыс. руб. перед кв. м, а сейчас перевалила за отметку в 40 тыс. руб.

Новые законы увеличили себестоимость строительства. Застройщики уверены, что влияние на рост стоимостей оказало повышение цены стройматериалов: только весной 2007 г. много подорожал кирпич. Надо полагать, перед полгода на 10-15% выросла также цену цемента и металла. По словам заместителя директора фирмы «Сиблидер» АНДРЕЯ КЛЕЩЕВА, серьезную роль в увеличении цене жилья сыграли современный Закон о долевом строительстве и Градостроительный кодекс, которые вступили в силу в 2005 г., но начали оказывать реальное влияние на рынок только 2006 г. Однако подорожавшие стройматериалы были важным, однако не главным фактором этого максимального ценового скачка. Законодательство запретило прежнюю «самодеятельность», разрешавшую оптимизировать расходы на строительство. Например, уже нельзя финансировать строительство одного коттеджа из бюджета иного. И такое не учитывая то, что порой индивиды сидят без задачи, рушатся плановые и технологические сроки строительства, простаивает техника», — рассказал Андрей Клещев. Невозможно также строить, параллельно оформляя разрешение на строительство. «Штрафы от полумиллиона долларов перед любой выявленный факт незаконного строительства, которые налагает уполномоченная федеральная структура, заставляют застройщиков сдерживать свои обороты. В то же время выросли издержки строителей. «Существенная составляющая роста цене жилья — такое расходы на технологические подключения предметов к инженерным сетям и энергоснабжению, которые стал нести застройщик», — говорит Андрей Клещев. И эти суммы измеряются десятками миллионов долларов. «Подорожание технологических условий повысило себе­стоимость строительства примерно на 12-13%, — отмечает АЛЕКСАНДР МЕЛЬНИКОВ, начальник инвестиционного отдела фирме «Стройтехника». «Причем заплатить деньги строители должны сейчас, изъяв их из оборота, а вернутся эти лекарства только качественнейшем варианте через один-два месяца, — подчеркивает Андрей Клещев. — Конечно, разрешено обратиться в банк, однако для застройщиков заемные деньги стоят отнюдь не 11-13%, которые платит банку заказчик квартиры по ипотеке, а 13-16%. Так, еще до стадии проектирования коттеджа (а она начинается не меньше чем перед полгода до «старта» строительства) застройщикам предлагается оплачивать будущие единицы мощности потребляемой предметом электрической и тепловой энергии, и водоснабжение. То есть эта схема тоже ведет к повышению цене жилья». Эксперты констатировали: все эти затраты застройщики включили в калькуляцию цены квадратного метра.

Ипотека стимулировала спрос. Эксперты констатировали: не учитывая стремительное подорожание жилья, спрос на него продолжает расти. «Я не знаю, как назвать сегодняшний спрос — перегретым или ажиотажным. Андрей Клещев считает, что постоянный причиной такою позиции стало развитие ипотечного кредитования. Значит, ясно то, что он неадекватен и намного превышает предложение», — говорит директор по развитию «Фирмы «Культ­бытстрой» АНТОН ГЛУШКОВ. По его словам, из-за доступности ипотеки в его фирмы 95% клиентов приобретали жилье с привлечением заемных лекарств. «Порою покупать квартиры приходят индивиды, которые не имеют ничего, но у них получается оформить недвижимость. Смогут ли эти индивиды вернуть долг банку — неизвестно. Скажем, они занимают 100-200 тыс. руб. у знакомых или в ином банке на потребительские цели для первоначального взноса, потом оформляют ипотечный кредит, возвращают деньги знакомым и приобретают квартиру. Но, так или иначе, они действительно выходят на рынок с деньгами. В результате доступные заемные деньги искусственно подстегивают спрос». Коммерческий директор ИК «Квартирный ответ» ТАТЬЯНА КОМАРОВА: «Доля ипотечных сделок составляет 70% от совместного количества операций с недвижимостью в нашей фирме. Наши расчеты показывают: в этом месяцу ипотеку могут оформить уже больше 3% населения Красноярска». И мы не видим причин для кардинальных колебаний такою позиции. Однако вице-президент «Енисейского объединенного банка» СЕРГЕЙ КОЛУПАЕВ поделился с «ДК» этот информацией: «В банковском бизнесе число выданных кредитов по отношению к числу обработанных заявок перед последние 6 годов много уменьшилось. Сейчас же из 100 рассмотренных заявок мы выдаем кредиты по 40-50 заявкам». Если выполнить контрольную засечку на апреле 2006 месяца, то из 100 заявок банк удовлетворял около 80 и кредитовал клиентов. По его словам, такое косвенно связано с тематик, что на погашение кредита может ежемесячно направляться от 40 до 50% дохода. Исходя из объемов средней заработной платы заемщиков, большой кредит, который сегодня может выдать банк, составляет 1-1,1 миллионов рублей. на семью. В то же время цену двухкомнатной дома в Красноярске в микрорайоне Северном, например, достигла 2 миллионов рублей.

Стоимости подогревали и «вкладчики» в недвижимость. Как утверждает директор агентства «Енисейская губерния» АЛЕКСЕЙ АНУЧИН, квартиры традиционно приобретают не всегда конечные их покупатели, но так же и так называемые инвесторы — юридические и физические лица, рассматривающие недвижимость в роли единственного из инвестиционных инструментов. «Доля спекулятивных сделок, когда квартиры приобретаются на первичном рынке для последующей перепродажи, высока. Цена жилья подогревают и так называемые инвесторские деньги. Она варьируется от 30% до 60%», — говорит Алексей Анучин. По оценке Татьяны Комаровой, к счастью, «инвесторские квартиры» составляют около 40% от совместного количества всех новостроек. Эксперты полагают, что влияние на рост стоимостей оказало и колебание портрета самих инвесторов. «Частные инвесторы остаются, сокращается количество так называемых «корпоративных инвесторов» — организаций, которые являются напарниками строительных фирм и приобретают жилье по зачетным схемам», — рассказала Татьяна Комарова. Однако ценовой рост, судя по всему, заставил экономить даже инвесторов: все меньше индивидов делают «вклады» в недвижимость через риэлторов, предпочитая трудиться напрямую с застройщиками. А точно эти организации традиционно играли на понижение стоимостей, стремясь «обналичить» квартиры до завершения строительства. КОНСТАНТИН ПОПОВ, коммерческий директор фирме «АРЕВЕРА-Недвижимость»: «Сегодня наша риэлторская фирма не регистрирует этого притока клиентов, какой был в 2005 месяцу. К нам не стоят в очереди, чтобы вложить деньги в недвижимость, и такое не учитывая активные рекламные кампании».

Рост стоимостей продолжится. Среди экспертов, опрошенных «ДК», высказывалось мнение, что рост стоимостей в быстром времени должен смениться стагнацией и, возможно, даже спадом. «Рыночных механизмов, которые бы поддерживали спрос, я считаю, нет, — считает Алексей Анучин. — Число заявок от потенциальных заказчиков, например, в нашем агентстве, снизилось в 4 раза в сравнении с ноябрем-декабрем 2006 месяца. Одни не способны взять на покупку жилья ипотечный кредит, потому что не проходят по критериям платежеспособности. Из них реально собираются приобретать жилье единицы. Другие имеют этот кредит, но неверно оценивают рыночную позицию и перед те деньги, которые они потенциально могут потратить на покупку жилья, в действительности ничего купить не могут». Однако максимальная часть экспертов причин для стагнации, а тематик более снижения стоимостей не видит. «Возможно, стабилизация и только незначительный спад в 5% произойдут, но лишь через два-три месяца, — прогнозирует Антон Глушков. — Пока цену будет расти, хотя, может оказаться, и не такими быстрыми темпами, как сейчас». Андрей Клещев также считает, что тенденция роста стоимостей сохранится. В 2007 г. предполагается ввести в использование коттеджа, наконец, разрешения на строительство которых были получены по старым правилам. По его словам, в будущем росту будут способствовать все те же колебания в федеральном законодательстве. «Сейчас рынок пока не почувствовал в исчерпывающей мере силы такого фактора. Но строительство коттеджей с плановым вводом в 2008-2010 месяцах в связи с колебаниями в законодательстве очень осложнено. Такое подразумевает сокращение числа предметов, ввод которых придется на данный период», — сказал г-н Клещев. Именно же просчитать цена жилья эксперты не затрудняются: «С одной стороны, мы видим, и в Москве в бизнесе недвижимости наблюдается стабилизация. Если указать о краткосрочных прогнозах, то к концу 2007 г. цену квартир в новостройках, по оценкам Константина Попова, будет составлять 40 тыс. руб. перед кв. м и больше. С иной стороны, в Екатеринбурге, например, стоимости достигли 81 тыс. руб. перед кв. м по центру и 57 тыс. руб. на окраинах и при таком не собираются останавливать рост. Скорее всего, перевалив отметку в 40 тыс. руб. перед кв. м, стоимости продолжат медленно повышаться», — предсказывает Константин Попов. По данным аналитического отдела ИК «Квартирный ответ», в 2007 г. стоимости на жилье вырастут примерно на треть. Наши прогнозы таковы: в Сосновоборске в 2007 г. рост стоимостей на современное жилье составит не меньше 40% по отношению к началу месяца. Татьяна Комарова: «Кроме такого, будет понемногу расти цену загородной недвижимости и недвижимости в пригородной зоне — в Сосновоборске, Дивногорске. При таком недвижимость тут по-прежнему сохранит инвестиционную привлекательность».

Современный ценовой скачок могут спровоцировать москвичи. По мнению экспертов, нужно также заметить, что , ценовой всплеск могут спровоцировать масштабные инвестиции в региональную недвижимость со стороны московских и питерских фирм. «Москвичи тут уже появились, — отмечает Андрей Клещев. — Просто они начали региональную экспансию не с рынка жилья, а с рынка торгово-развлекательных комплексов, поскольку там отработана технология, которая приносит прогнозируемые доходы. Чтобы развивать бизнес, московские игроки будут обращать интересы на другие рынки, в этом количестве и на рынок жилья». Однако площадок, пригодных для отделки ТРК, уже нет. У «Сиблидера» такая тенденция особого беспокойства не вызывает. «Стратегия нашей фирме предполагает строительство коттеджей в старых районах, где требуется реконструкция дворов и коммуникаций. Александр Мельников в свой черед обращает внимание на то, что москвичи уже присматриваются к красноярскому рынку жилья, хотя размеры финансовых вливаний пока невелики. «Но если они станут покупать въезды и целые коттеджа, такое, вероятнее всего, снова спровоцирует рост стоимостей на современное жилье. Такое вполне затратно, не сулит суперприбылей и сейчас неинтересно для московских финансовых структур». Ведь при дефиците предложения и повышенном спросе любая масштабная скупка квартир способствует ценовому росту». По информации «ДК», толпа фирм «Декра» заявила о планах строить в Красноярске жилую недвижимость. Федеральным фирмам интересны инвестиции не всегда в готовое жилье. Организация подобрала земельные участки, на которых уже в этом месяцу планирует стартовать строительство двух офисно-жилых комплексов совместной территорией 100 тыс. кв. м.

Blog / нвестиции / Стоимости на жилье в Красноярске растут вместе со спросом